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【资讯】国土部整治地王高总价地块分割处理

发布时间:2020-10-17 01:54:17 阅读: 来源:奖杯厂家

国土部整治地王:高总价地块分割处理

土地市场升温、“地王”频现之际,国土资源部再度伸出调控之手,其最新思路是,“进一步加大分类指导力度,区分不同城市,平抑土地市场价格的异常波动。”  12月18日,在北京举行的“2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会”上,国土资源部土地利用管理司司长廖永林特别提到,在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”,要增加土地供应,“这对弥补房屋、土地供给缺口,促进中长期市场平稳运行,促使房价稳中有降,主要还是积极正面的影响”。  廖永林说这番话时,近一个月来,北京、上海、深圳、南京、成都、长沙和苏州等地的新建商品住房的成交总价和单价纪录不断被刷新。最近几天,一则“北京某房源一夜提价70万元,半年提价150万元”的新闻赚足了眼球。昨日,“贵阳楼市成交量创5年来新高”的消息,也引发一片哗然声。  对于近期各地频出的地王,廖永林称,国土部将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度,跟踪督查履约建设情况。近期将对江苏省南京市下关区滨江2号地块开展公开调查。  该地块全称为“南京下关区滨江江边路以西2号地块”,今年11月由中国中冶(601618)旗下公司以56.2亿元摘得,创下今年全国总价地王纪录。  “市场异动三类城市”  和以往类似,“加大土地供应量”仍是此番土地市场调控的一个主音。不同的是,此番“分类指导”意味颇浓,国土部就“市场异动三类城市”的土地供应特别点名。  所谓“市场异动三类城市”,按廖永林的描述,主要是指:在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中,凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市,住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市,以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。  眼下尚不清楚,上述三个条件是否系构成“市场异动三类城市”的必要条件。  但翻查国家统计局最新公布的数据可见,70个大中城市中,光是“新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨”的城市占比就已近半。  对于这类城市,廖永林称,要有针对性采取几方面措施,稳定住宅用地供应。这类城市的“商品住宅”用地供应总量,“原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”。  一央企开发商直言,关于“加大土地供应”的说法并不新鲜,但常见的情况是,保障房的用地现在是保证了,但商品房用地很少,“关键在于提高有效供应”。  按廖永林12月18日披露的数据,截至11月底,全国房地产用地供应13.34万公顷,同比减少8%,降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷,同比减少15.3%,降幅较上半年收窄6.4个百分点。“预计全年有望接近去年水平,达到或超过前五年平均供应量”。  “分割处理”影响规划?  对于“地王”,廖永林提出三点:  一是对总价较高的地块,实行分割处理,划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块,综合采用多种竞价方式或招标出让;或提高付款难度;或与条件较差的土地在放在一起供应。  二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块,选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式,或招标出让,或提高付款难度,通过交易暂停灵活转换使用。  三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场,避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。  对于上述措施,一国企开发商称,这都是台面下的事情,说的方法大家都在干。  效果如何,各方说法纷纭。  “影响不是很大。这也不是市场管理方式。”一国企开发商称,切分得更细,就意味着门槛低,定价更有效率,竞争力更强。比如说一块地,总价40亿元以上,很多开发商都不敢拿,切分开以后,这块地的竞争力更强。不过,切分需要技术。好的地块不愁卖,都有开发商托底。  一位负责土地一级开发的政府工作人员直言,政策归政策,不容易操作。就拿地块调整来说,比如说把一块10公顷的纯宅地分割成四小块,那就意味着要拍四次,要和不同的地产商接触。接下来盖的房子就比较有意思了,会影响到规划。对开发商而言,有实力的开发商都是希望地块越大越好。而且在一个区域拿了地,还会再拿。  他举例说,在他负责开发的区域,有一品牌房企买了一块地,后来在旁边又买了一块。如果分割调整,整体规划太凌乱了。  不过,也有分析人士认为,“竞地价、竞配建”等出让方式确实可以降低地价,但配建的保障房分配又是个问题。  上海某镇一土地规划负责人说,有一些单价高的地块搭配公共设施,对地方而言是好事。因为很多开发商都不愿意这么做,“我们在城乡接合处,这样有政策可以操作,比较有用处。”  “现在溢价率红线是50%”  在12月18日的新闻发布会上,廖永林还特别指出,各地要及时公布住宅供地计划完成情况,以及存量土地开发建设情况等信息;及时向社会公布地价监测成果;明确溢价率标准,适时公布本地“地王”的参照标准,避免不实炒作误导社会。  “只要是核心土地,还是会抢,溢价率无法控制。”一刚刚拿下某城市“地王”的开发商指出,杭州就有优质地块超过一定溢价后竞配保障房比例的做法,但这“对开发商不公平”。  “走招拍挂,怎么控制溢价?”一负责土地一级开发的政府工作人员介绍,他们把出让土地时,房地产交易中心会说溢价率最好不要超过多少。但一直在调整,政策紧的时候,溢价率这条线就设定得很低;政策松的时候,就定得高一点,“我们做土地一级开发,能够把握的很少,我们是负责拆迁,把地弄到市场上交易。溢价率都是根据政策。而且这个东西根本无法控制。”  一开发企业高管言之凿凿地称,明年的地王还有可能出现在徐汇,总价或达100亿元。  上海某区土地储备中心一名负责人说,该区现在的土地成交溢价率红线是50%,但有时候无法控制。“我们今年土地溢价率没有超过50%,价格也不高。最近市里也没有新的政策。”  据该负责人介绍,从去年开始,上海所有土地招拍挂之前,都要多走一个程序——把土地起始价报备给上海市规土局研判会,他们会审核地价是否定得合理,太高太低都会调整。他们审核过了,土地才能正式招拍挂。

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